“Giải cứu” nhà tái định cư bằng cách chuyển đổi sang nhà ở xã hội

Theảicứunhàtáiđịnhcưbằngcáchchuyểnđổisangnhàởxãhộo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, con số nhà ở tái định cư bị bỏ hoang năm sau tăng hơn năm trước, tại Hà Nội, năm 2010 có hơn 1.000 căn nhà tái định cư bỏ hoang thì hiện tại con số này đã lên tới 4.000 căn. TP.HCM cũng đang có gần 10.000 căn tái định cư bị bỏ hoang.

Tại Hà Nội, có thể kể đến một số dự án như: Dự án nhà ở tái định cư N01-D17 Duy Tân (quận Cầu Giấy), dự kiến hoàn thành năm 2013, đến nay vẫn trong tình trạng bỏ hoang; 3 tòa nhà tái định cư N3, N4, N5, cao 6 tầng, với 150 căn hộ nằm trên “đất vàng” trong Khu đô thị Sài Đồng (phường Phúc Đồng, quận Long Biên); Khu tái định cư ngõ 156 Tam Trinh (Yên Sở, Hoàng Mai, Hà Nội)…

Các tòa nhà xây dựng với quy mô lớn, đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng lại bị bỏ không hoặc sử dụng không hiệu quả khiến toàn bộ hạ tầng xuống cấp nghiêm trọng. Đây là một sự lãng phí quá lớn và thực trạng này đã tồn tại từ nhiều năm nay. 

Theo các chuyên gia trong ngành bất động sản, nguyên nhân của tình trạng nhà tái định bị bỏ hoang do nhiều dự án án được xây dựng tại khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích gây khó khăn cho người dân trong việc di chuyển, sinh hoạt. Nhiều khu cũng thường thiếu hạ tầng cơ bản như trường học, bệnh viện, chợ; Một số dự án có chất lượng xây dựng kém, thiết kế không hợp lý và thi công không đạt chuẩn. Ngoài ra, mức đền bù chưa thỏa đáng và chính sách tái định cư theo Luật đất đai hiện hành còn chưa hợp lý khiến nhiều người dân không muốn chuyển đến nơi ở mới hoặc không đủ khả năng để sống tại các khu tái định cư.

Cần thiết phải chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội

Việc nhà tái định cư bị bỏ hoang trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở của người dân tăng cao, nguồn cung lại khan hiếm là điều rất vô lý. Hình ảnh người dân Hà Nội xếp hàng nộp hồ sơ mua NOXH hồi tháng 5/2023 đã cho thấy rõ nhu cầu của người dân đối với NOXH.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc chuyển đổi sang NOXH vừa tạo thêm nguồn cung nhà giá rẻ cho người dân, lại vừa giúp Nhà nước thu được tiền để đầu tư nhiều việc khác.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính, ngân hàng, ở Hà Nội, TPHCM hay các địa phương khác có nhiều nhà tái định cư nhưng không sử dụng, đây là điều lãng phí và cần thiết nên chuyển đổi thành NOXH. Tuy nhiên, việc này đặt ra một số vấn đề. Thứ nhất, việc chuyển đổi đó sẽ phải cần nhiều kinh phí. Kinh phí này thành phố hay địa phương có thể đáp ứng như thế nào nếu không qua những kênh đầu tư? Phải dùng kênh đầu tư công để có thể chuyển đổi và dùng NOXH đó để bán cho người dân hoặc cho thuê. Việc chuyển đổi phải nằm trong kế hoạch của thành phố. Nếu làm theo kiểu chắp vá, thấy chỗ này cần làm, chỗ kia cũng cần làm thì không hiệu quả. Đây là vấn đề mang tính quốc gia, Chính phủ, Bộ kế hoạch đầu tư, bộ Xây dựng cần vào cuộc để có thống kê về nhà ở tái định cư hiện tại không được sử dụng, từ đó lên chương trình chuyển đổi NOXH cộng với dự báo về chi phí, nguồn tài trợ cho việc chuyển đổi này.

“Vấn đề khó khăn hiện nay là tài chính, phải có nguồn lực về tài chính thì việc chuyển đổi mới có thể thực hiện được. Thừa nhà tái định cư, thiếu nhà ở là sự lãng phí lớn. Vấn đề này cần sớm chấm dứt để có thể chuyển đổi sang thành những sản phẩm phù hợp cho xã hội. Vấn đề nhà ở hiện tại rất nóng, cần thiết cho hàng triệu người dân. Chúng ta biết rằng, có 100 triệu dân, trung bình 1 gia đình có 5 người thì phải cần 25 triệu căn nhà trên toàn quốc. Thế nhưng tại thời điểm này mới chỉ đáp ứng được một nửa con số đó. Thành ra nhu cầu về nhà ở cho người dân tại Việt Nam là rất lớn. Do vậy, chúng ta không thể để lãng phí những khu vực nhà ở tái định cư như hiện nay nữa”, TS. Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, con thống kê hơn 10.000 nhà ở tái định cư đang bỏ hoang, bỏ trống mới là phần thống kê do Nhà nước đầu tư, còn con số nhà tái định cư do doanh nghiệp tham gia đầu tư chưa được thống kê, nó có thể tương đương như vậy.

“Trong bối cảnh nhà ở của các đối tượng như công chức, viên chức, người lao động đang thiếu rất nhiều thì tại sao chúng ta lại không chuyển đổi nó để tạo ra sản phẩm phục vụ cho nhu cầu cấp thiết ấy. Chúng tôi cho rằng, chính sách về nhà ở tái định cư hiện nay có vấn đề. Trước mắt, hiện trạng của nhà tái định cư nên được chuyển đổi”, TS. Nguyễn Văn Đính nói.

Việc chuyển đổi hàng chục nghìn căn hộ nhiều năm chưa có người sinh sống trở thành NOXH chính là 1 mũi tên trúng 2 đích, vừa tránh lãng phí nguồn tài nguyên bất động sản, vừa bù đắp được nguồn cung NOXH đang rất thiếu hụt hiện nay. Bởi càng để lâu, các căn hộ tái định cư xuống cấp nhanh chóng và càng mất giá, khi đó đấu thầu hay bán thì rất khó, trong khi hiện nay cơ chế bồi thường đều theo thị trường, đa số người dân chọn nhận tiền để tự tái định cư.

Theo ông Đính, để gỡ vướng cho sự chuyển đổi này ở thời điểm hiện tại, chính quyền địa phương nên chủ động các nguồn mà ngân sách đã đầu tư xây dựng. Đặc biệt, với các doanh nghiệp đã đầu tư xây dựng thì cần quan tâm, giúp đỡ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, duy trì sức khỏe để tiếp tục công cuộc phát triển ở các dự án khác.

Vấn đề chủ yếu nằm ở Luật nhà ở, cần được xem xét và ban hành một số nghị định được thực thi trong tháng 7, cùng với các Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai thì việc giải quyết triệt để các vấn đề bỏ phí, bỏ hoang nhà tái định cư và giải quyết bằng cách chuyển đổi đối tượng, chuyển đổi mục đích thì pháp luật cần có những quy định cụ thể, cần được xem xét đồng bộ để khi ban hành có thể giải quyết được vấn đề này.

“Địa phương nên tổng hợp các dự án, danh sách các dự án tái định cư và xem xét việc nơi nào có nhu cầu sử dụng thực, nơi nào có thể đáp ứng cho các dự án. Nơi nào không có nhu cầu tái định cư thì có thể xem xét cho phép chuyển đổi để tránh lãng phí. Qua đó, bộ, ban, ngành, Chính phủ nên cùng với các địa phương xem xét từng trường hợp cụ thể để áp dụng các quy định pháp luật. Theo tôi được biết, các quy định mới trong Luật nhà ở cũng đã đề cập đến các vấn đề này, nếu có chỗ nào chưa phù hợp thì Chính phủ cần xem xét để có những quy định thông thoáng hơn, mục tiêu là phải tháo gỡ được những khó khăn trong việc sử dụng nhà tái định cư như vừa nêu”, TS. Nguyễn Văn Đính cho hay.

Cũng theo ông Đính, để chuyển đổi thành công nhà tái định cư sang NOXH, Luật đất đai đã quy định rồi, có thể giải quyết nhà tái định cư bằng các dự án thương mại, đây là phương án khả thi nhất. Không nên tạo ra các dự án nhà tái định cư tập trung vì các dự án bị khống chế bởi nhiều quy định, các chi phí bị kiểm soát, dẫn đến không thể đầu tư nhiều tiền để tạo ra chất lượng cao cho các công trình nhà tái định cư được. Cho nên, khi đã đền bù cho người dân theo giá thỏa thuận thị trường thì người dân có quyền được vào tái định cư ở những công trình có chất lượng, đó là các dự án nhà ở thương mại.

Muốn chuyển đổi công năng nhà tái định cư sang loại hình nhà ở khác, cũng phải  đảm bảo về quy hoạch hạ tầng an sinh như: chợ, trường học, bệnh viện... Đồng thời bổ sung điều kiện kinh doanh buôn bán, tạo kế sinh nhai cho người dân; Các cơ quan quản lý Nhà nước cần linh động, phối hợp để đưa hàng nghìn căn hộ tái định cư này vào sử dụng, tránh lãng phí, để người thực sự cần nhà sẽ có nhà.

Để giải bài toán nhà tái định cư, đầu tiên phải làm tốt công tác quy hoạch, đầy đủ hạ tầng điện - đường - trường - trạm. Thực hiện đấu thầu công khai các dự án, bảo đảm lựa chọn nhà đầu tư uy tín, giá thành phù hợp, đáp ứng yêu cầu tái định cư của người dân. Khi giao dịch theo cơ chế mua - bán rõ ràng, chất lượng quản lý, dịch vụ cũng tương xứng hơn.

Có như vậy việc chuyển đổi sẽ khả thi và quy định cho việc chuyển đổi NOXH này cũng cần tiến hành một cách gọn gàng, nhanh chóng; Cần có những quy định cởi mở, tháo gỡ nhanh chóng để giúp các doanh nghiệp đã làm nhà tái định cư thì có thể chuyển sang NOXH để thu hồi vốn nhanh nhất và giúp cho người dân có nhu cầu về nhà ở có điều kiện tiếp cận NOXH và như vậy sẽ tránh sự lãng phí, đáp ứng được nhu cầu của xã hội. Ngoài ra, sau 12 tháng nếu không có người tiếp cận quỹ nhà ở tái định cư thì cho phép chuyển sang các hình thức khác để giải quyết vấn đề tránh lãng phí, bỏ hoang hóa.